EN

张晓梅: 新生代力量崛起 或给文旅商业模式带来颠覆

发布时间:2019年09月02日 来源:

随着人们生活水平的提高,文旅产业发展进入蓬勃发展期。

中国旅游研究院发布数据:2019上半年,国内旅游人数预计30.8亿人次,国内旅游收入2.78万亿元,分别比上年增长8.8%和13.5%。世界旅游组织预测,到2020年,我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。

面对庞大的文旅市场,包括房企在内多主体纷纷入局。面对与传统房地产行业差异较大的文旅产业开发模式,房企要经历怎样的变革、融合才能在文旅市场取得一席之地?近日,在2019金梧桐国际文旅产业峰会上,新葡亰娱乐集团总裁张晓梅接受凤凰网房产独家专访时进行了详细解答。

凤凰网房产: 从政策的支持到市场的蓬勃发展,文旅产业方兴未艾,您对中国未来文旅市场有何期许?
张晓梅: 中国已经迎来文旅消费的大时代。首先,世界文旅发展的风口和未来消费大的趋势已经到了亚洲,而凭借自身强大的消费市场,中国成为亚洲文旅消费的核心动能。第二,中国内在消费消费群体数量巨大。第三,随着国家的繁荣昌盛和人民生活水平的提升,国内购买力不断提升。所以,我们预判粗犷式的大消费时代已经过去,企业需要更关注品质、关注细分领域,同时关注未来消费观念的转变。

与此同时,00后、95后、90后等新生代力量已经起来。这些新时代的消费群体对于知识掌握的速度、方式、方法以及对未来消费前瞻性和引领性的需求跟过去已经发生了隔代式的变化。这种变化所带来产品模型、产品更新迭代以及科技、互联网、智能化、5G和未来更多、更新的方式转变。转变背后,可能会给无论是商业模式、产品模型带来颠覆。

凤凰网房产: 房地产行业的发展及消费需求的变化带来了文旅与地产的结合,您认为两者之间的结合会给未来带来哪些想象?
张晓梅: 过去我们认为房地产就是房地产,文旅就是文旅,后来做成了文旅+房地产,慢慢这个名词又变成文旅地产。事实上,全世界所有成功的主题乐园、度假村或者旅游目的地,旁边都是有人生活居住的。文旅和房地产事实上就是一种生活性的服务业和一种生产性的产业,应该把两者结合在一起。举个例子,以前老说产城,但很多产业新城白天有人在哪儿上班,晚上就变成了空城。那是因为在做产城的时候,只做了产业部分,没有做生活的部分。今天我们要做新的商业模式,让产业和居住有机融合,实现生活性的服务业和生产性的产业双核驱动,构建一个能让人生活和居住下来的地方。

凤凰网房产: 新葡亰娱乐打造新商业模式的核心竞争力是什么?
张晓梅: 新葡亰娱乐核心竞争力就是三个:测研能力;IP转换能力;运营能力。这三者的核心价值所在就是关注人。我们今天设计的所有产品模型初衷就是,不仅让人能在这里工作、居住,还要让人有生活。

凤凰网房产: 房企做文旅面临怎样的挑战,应该如何应对?

张晓梅: 文旅行业有三个特点:投资量非常大,回收周期长,运营压力大。当前,许多企业做文旅面临短贷长投的问题。一般文旅产业包括酒店、度假村等,投资回报期在15年左右,短期贷款周期可能只有2年到3年。目前,房企做文旅的传统做法就是通过房地产项目快速去化所产生的现金滚动,弥补到产业投资里。随着金融环境、资本环境、经济环境等各方面的收紧或者变化,这个模式行不通了。这个模式一旦行不通,产业投资就陷入困局。一旦限价或市场下行或去化速度变慢,现金流就容易出现重大的问题和影响。近两年很多企业出现了资金流和现金流问题,这种问题如果不解决,产业发展方向就会受到很大的影响。

这么多年我们不断总结经验和教训,发现未来建立新模型的时候应该是1+1模式。左边的产业部分,设计时要让它能实现自我闭合,包括产业自我经营和自我收益闭合。当产业部分能实现自我闭合时,就会发现房地产部分只是锦上添花。


凤凰网房产: 在新产业模式中,房企应该如何提升自身的融资能力?

张晓梅: 融资是当下非常热门的话题。企业本身投资回报能力、运营能力、管理能力和信用能力,构成资本市场、投资人和消费者对于一个投资主体最基本的判断。

运营能力是所有银行评级和未来投资人能不能把钱投到项目上的前提条件。而无论任何机构、投资人判断能不能给钱的前提条件就是项目本身要能赚到钱。那么相应的,企业投资回报能力就要达到投资委员会和风控最大的下限。

而当一个企业完成四个动作时,商业模式就闭合了。第一怎么找钱,第二怎么花钱,第三怎么收钱,第四怎么花钱。找钱就融资;花钱就是怎么去进行相关的投资和成本管控;收钱就是收入模型,收入来源是不是多样化和多元,是不是稳定和持续增长;找了钱、花了钱最终还是要还的,四个步骤缺一不可。然而企业很多时候第三个环节就没有做到,投资行为、做文旅的时候只关注前端。做这四个环节不是在项目结束的时候、不是找钱的时候,而是在做项目测研、定位报告、策划研究、商业模式的时候,就要从这四个维度考虑。如果能够做到这些,那么融资就不是个问题。